Les assemblées générales du 1er semestre 2025 sont en cours d’achèvement pour les copropriétés disposant d’un exercice comptable clos au 31 décembre. 

Au cours de celles-ci, de nombreux travaux notamment ceux liés à la rénovation énergétique ont été ou seront votés. 

Toutefois la dynamique de la rénovation énergétique sera-t-elle maintenue avec la possible ajournement/disparition du dispositif Ma Prime Rénov ?

Plus que jamais compte tenu de la situation économique actuelle (quasi faillite de l’Etat, plans sociaux annoncés, précarité des familles…), la crainte des copropriétaires et des Syndics réside dans le financement de ces travaux. Pourront-ils les financer eux-mêmes et sera-ce le cas de tous les copropriétaires. Quid si l’un d’entre eux était défaillant ?   

Une autre interrogation concerne ces immeubles dans lesquels il existe déjà un impayé important. Pourront-ils malgré tout voter, financer et réaliser leurs travaux ?  

Je vous propose la lecture d’un article très argumenté de Maître Benjamin NAUDIN Avocat au Barreau de Marseille répondant à nos questions de gestionnaires et patrons Syndic sur ce sujet, avec à l’appui les références à plusieurs décisions de la Cour de Cassation importantes.

DECOUVREZ :

Source : Article de Maître Benjamin NAUDIN Avocat spécialiste en Droit Immobilier (Cabinet NAUDIN Barreau de Marseille) intitulé « Le Syndic doit-il détenir la totalité du montant du devis avant de commander les travaux » ?

« Régulièrement, la question de savoir si le syndic peut commander des travaux sans détenir, sur le compte du syndicat, la totalité du montant du devis correspondant se pose.

La pratique tend à affirmer que cela n’est pas possible, et que le syndic engage sa responsabilité, tant vis-à-vis du syndicat que de l’entreprise, s’il opère différemment.
Si en matière de travaux dits urgents, la réponse se trouve aisément dans la Loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, cette question demeure entière concernant des travaux plus classiques.
En réalité rien ne l’y oblige, néanmoins, s’il est soucieux de sa responsabilité, mieux vaut qu’il soit certain de détenir ces fonds.
Ainsi dans un arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 mai 2001 n° 99-19.838, les jugent ont retenu qu’un syndic devait être jugé pour responsable vis-à-vis de l’entreprise de ravalement « en lui passant une commande de travaux d'un montant important, alors même que, connaissant la situation financière obérée de ce syndicat et l'ayant tue à la société, il avait passé cette commande sans avoir, au préalable, recueilli les fonds nécessaires »
Ainsi, un tel comportement peut engager, par manque de vigilance, la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis de l’entreprise mandaté qui est alors en droit de lui réclamer, judiciairement, des dommages et intérêts correspondant au montant des factures impayées.

 

Cette position a depuis été rappelée à plusieurs reprises dont notamment par :

• Un arrêt de la Cour d'appel de Paris, du 26 septembre 2008 qui retient que la responsabilité du syndic a été engagée pour avoir commandé des travaux par la suite impayés à une entreprise, en ayant parfaite conscience de la situation particulièrement obérée de la copropriété
• Un arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juillet 2009, qui a jugé le syndic responsable d’avoir engagé des travaux sans s'assurer de la solvabilité du syndicat des copropriétaires.
• Un arrêt du 13 janvier 2010, de cette même juridiction qui a retenu la responsabilité du syndic pour avoir passé commande de travaux sans disposer des fonds nécessaires, en dissimulant la situation financière du syndicat à l'entreprise de travaux.
• Un arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 avril 2013, n° 11-28.887 par lequel la responsabilité du syndic a été retenue pour défaut de financement des travaux alors qu'il n'avait pas fait toutes les diligences nécessaires pour recueillir les fonds »

Les conseils d’ACTIONS SYNDIC ….

. Dissocier les travaux préparés et votés par l’AG annuelle et les travaux d’urgence dont le traitement est particulier                                                                   

. Faire voter un budget complémentaire pour imprévus (environ 10%)

. Au Syndic de respecter le calendrier des appels travaux votés en AG

. Rigueur dans le recouvrement des fonds travaux

. Information régulière du CS sur le recouvrement des fonds travaux et sur l’exécution du budget travaux

. En cas de présence dans la copropriété d’un gros impayé, déjà en cours de traitement par le Syndic, voter malgré tout les travaux mais anticiper le non règlement de la quote-part du copropriétaire défaillant en l’appelant auprès de tous les autres copropriétaires solvables, avance qui leur sera remboursée à la clôture du dossier gros impayé

. Au Syndic d’apurer les comptes travaux à la fin de chaque chantier et faire valider cet apurement annuellement lors de l’AG