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Est ainsi révolue l’époque où le dirigeant gardait dans son portefeuille des immeubles en mauvais état sans se soucier de tout risque d’accident. 

Est également révolue l’époque où le gestionnaire Syndic continuait de gérer un immeuble totalement délabré dans lequel les copropriétaires AG après AG, année après année, refusaient de faire des travaux d’entretien, même de structure. On le voit dans ce jugement, le statut de salarié ne dédouane plus le collaborateur gestionnaire de ses responsabilités civiles et pénales.

Quelle l’origine de la tragédie ?

Les experts ont défini un certain nombre de causes cumulatives dont : une mauvaise conception des fondations, l’affaissement du sol, l’usage de matériaux de mauvaises qualité peu résistants à l’humidité et au poids et la gestion de l’habitat insalubre qui gangrène la ville de Marseille. A ces causes techniques, ce sont ajoutées un ensemble de « défaillances » collectives et individuelles en cascade de la part des accusés (professionnels et copropriétaires).  

Ce drame a révélé les dysfonctionnements des services de la ville et de la métropole qui avaient été alertés par des experts à de multiples reprises avant l’effondrement.

Les problèmes de structure des immeubles anciens, une fatalité ?

Depuis des années, la « lançeuse d’alerte », Dominique BOUSSUGE (Les Experts Vauban

https://www.lesexpertsvauban.org Présidente de l'Institut Internationale des Experts · Expert technique et scientifique en ouvrages bâtis · Expert en protection et sauvegarde du patrimoine), se bat pour obtenir des pouvoirs publics la mise en place d’un diagnostic obligatoire sur les structures des immeubles anciens. Depuis des années, à chaque effondrement d’un immeuble, d’un balcon, elle interpelle inlassablement les pouvoirs publics. Mais elle vient de gagner un 1er combat avec la publication du décret n° 2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs.

Les immeubles anciens de centre-ville, ayant tous pour point commun des planchers bois,  souffrent davantage des conditions météorologiques (excès de chaleur et de pluies), sont à la merci des sinistres DDE à répétition et autres infiltrations, subissent des travaux de surcharge des planchers (adjonction de sols carrelés ou en pierre) ou des aménagements particuliers (ex. un aquarium de 400 l -soit plus d’une demie tonne- installé au milieu du salon)…

Quels signes avant-coureurs d’un possible risque d’effondrement d’un immeuble ?               La présence de fissures très visibles de 3 types différents sur les murs extérieurs ou intérieurs et plafonds : horizontales, verticales et transversales, mais aussi des difficultés progressives pour fermer portes et fenêtres des appartements et des parties communes.

Sans parler des planchers qui se déforment.  

Quel plan d’action à mettre en place ? 

A chacun d’assumer ses responsabilités :

• Au Syndic de recenser sans tarder ces immeubles potentiellement dangereux,  
• Aux copropriétaires d’entretenir leur patrimoine immobilier et aux Syndics de les motiver à le faire. En cas de refus, le Syndic doit DEMISSIONNER, après avoir demandé à la mairie un arrêté de péril, 
• Ne plus faire une proposition de contrat de syndic sans avoir vu l’immeuble et si l’immeuble est en mauvais état structurel, dès la première visite, refuser la demande de gestion,
• Cette remarque est valable aussi pour la gestion locative avec une mono-propriété délabrée.

Notre profession est un métier noble qui a besoin d’être reconnu en tant que tel, alors à nous de nous comporter en responsable.

Quelle conclusion ?  

On voit bien que les copropriétaires, s’ils sont informés des risques, ne peuvent pas s’exonérer des actions correctives techniques et aucune raison pécuniaire ne saurait les dispenser de mettre leur patrimoine aux normes élémentaires de décence.                             Un enseignement pour ceux qui traînent des pieds (faute de moyens financiers ?) et attendent par exemple une injonction de la mairie pour réaliser le ravalement d’une façade qui pourrait s'effriter, entraînant le décrochement des balcons en particulier.

En somme, le procès des effondrements de la rue d’Aubagne nous dit que les immeubles vivent et sont affectés de pathologies. Les détenir, les gérer ou avoir la charge des politiques locales de l’habitat ne laisse plus de place à l’insouciance ni à la compétence approximative. L’Immobilier existant entre violemment dans l’ère de la responsabilité. Enthousiasmant pour ceux qui y sont prêts et terrible pour les autres, mal habitués.

PS : lire l’article de Mathilde CEILLES du 7 Novembre 2024 publié par Le Figaro « la catastrophe a fini par survenir : retour sur l’effondrement de la rue d’Aubagne à l’heure d’un procès hors normes à Marseille » Elle y raconte les heures qui ont précédé le drame… Edifiant !