Point de départ du délai de prescription pour transformer un débarras en habitation
Le point de départ des délais de prescription en copropriété varie selon la nature du litige.
Ainsi, pour les charges impayées, le délai de 5 ans court à partir de la date d'exigibilité des charges. Pour les actions liées à des travaux ou des irrégularités, le délai de prescription de 5 ans commence le jour où l'irrégularité a été connue ou aurait dû l'être, en vertu de l'article 2224 du Code Civil. Le délai est de 10 ans pour les actions contre une construction irrégulière, courant à compter de l'achèvement des travaux.
En ce qui concerne l'appropriation de parties communes, le délai de prescription est de 30 ans avec pour point de départ le jour de l'acte d'appropriation si c'est un acte unique, ou au jour de la connaissance des faits si c'est une série d'actes répétés, selon l'article 2271 du Code Civil.
Les dispositions de l’article 2224 du Code Civil, relatives au délai prescription de 5 ans, sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, depuis la loi ELAN du 23 Novembre 2018.
On constate donc un alignement du délai de prescription et de son point de départ applicable en matière de copropriété sur le droit commun.
En cas de changement de destination d’un lot non conforme au règlement de copropriété, les travaux peuvent bénéficier d’une prescription au terme de 10 ans, selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Si le délai de prescription ne porte plus de contestations (ou presque compte tenu des textes), la question du point de départ pouvait l’être dans les faits. Dorénavant, ce point de départ court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
ACTION SYNDIC vous propose de découvrir l’article de Jean-Bernard LITZLER pour Le Figaro Immobilier
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DECOUVREZ
Source : Article de Jean-Bernard LITZLER publié le 18 Août 2025 pour Le Figaro Immobilier
« Les acheteurs de lots du dernier étage d’un immeuble pensaient qu’au bout de 10 ans la transformation de leurs débarras en habitations serait légale. La Justice leur a donné tort en précisant les conditions. non autorisée par la copropriété se prescrivait dans
Des propriétaires s’opposaient à la copropriété car ils avaient transformé en habitations des lots qualifiés de « débarras » dans le règlement de copropriété. Ces lots étaient situés en dernier étage et leur accès compliqué par un escalier étroit pouvait susciter des problèmes en cas d’incendie.
Selon les propriétaires de lots du dernier étage, la prescription de 10 ans devait jouer en leur faveur. Reste à savoir à partir de quel moment démarre ce délai de 10 ans sachant que selon eux il devait courir à partir du moment où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du changement d’affectation.
Les magistrats de la Cour de Cassation, dans un arrêt du 22 Mai 2025 n° 23-19.387, l’entendaient d’une autre oreille confirmant la position de la Cour d’appel de Paris. L’assemblée générale des copropriétaires n’avait formellement interdit à l’usage d’habitation les lots du 6e étage, qualifiés de « débarras » dans le règlement de copropriété, que par une résolution du 3 juillet 2017. La copropriété leur demandait au passage de remettre les lots concernés dans leur état initial de débarras (sans salle d’eau).
Une prise de conscience tardive
Selon la Cour d’appel, « en dépit de l’ancienneté de l’occupation de lots du sixième étage comme logements, le syndicat des copropriétaires n’avait eu connaissance de la dangerosité que présentait cette affectation que le 24 mai 2017, date de la remise par l’architecte de son rapport, consécutif à l’incendie survenu un peu plus tôt dans l’année, révélant une non-conformité de l’accès au sixième étage au regard des règles de sécurité incendie, notamment pour l’évacuation des occupants ».
Le début du délai de prescription est donc fixé à la « date à laquelle le Syndicat avait eu connaissance de la dangerosité que représentait cette affectation » et non pas à celle où le syndicat a eu connaissance du changement d’affectation ».
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