Trop souvent, les maîtres d’ouvrage, y compris les particuliers, font l’impasse sur l’assurance dommage-ouvrage (DO) car elle est perçue comme une charge supplémentaire et inutile car les intervenants aux chantiers (architectes et entreprises) sont eux-mêmes déjà assurés, alors pourquoi la souscrire ?

De bonne foi, ils peuvent méconnaître son caractère obligatoire, ou de mauvaise foi, ils peuvent la refuser !

Pourquoi est-elle indispensable ? Elle est obligatoire et s’impose à tous les professionnels de l’immobilier, et aux particuliers. Ainsi, un maître d’ouvrage particulier qui revend son bien sans cette assurance peut engager sa responsabilité et voir la vente compromise.
 
Elle est pourtant une garantie essentielle en cas de sinistre. Les réparations couvertes par la DO peuvent représenter des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros. Sans assurance, ces coûts sont à la charge du maître d’ouvrage, qui devra ensuite tenter de se retourner contre les constructeurs, avec aucune garantie de succès et après des années de procédure.

En cas de fissures, d’affaissement du sol ou de malfaçons mettant en péril la solidité du bâtiment, la DO vous indemnise… sans attendre une décision de justice.

Trop nombreuses sont les copropriétés qui ne souscrivent pas une assurance DO, pensant pouvoir réaliser une économie de quelques milliers d’euros. Economie mal placée car en cas d’accident de chantier par exemple, les services de l’Etat iront rechercher les éventuelles responsabilités pour manquements aux règles obligatoires. Et patatrac, les ennuis commencent pour le donneur d’ordre et pour le syndicat des copropriétaires. 

Le Président Jacques CHIRAC, dans l’une de ses démonstrations d’humour ou de « fatalisme corrézien », qui avait un grand sens de la formule disait… « les emmerdes, ça vole toujours en escadrille » …   

DECOUVREZ : 

Son principe

• La Loi SPINETTA du 4 Janvier 1978 a été instituée afin de garantir une réparation rapide aux victimes de désordres affectant leur construction
• L’article L.242-1 du Code des Assurances impose la souscription d’une DO avant l’ouverture du chantier
• Elle permet d’indemniser rapidement les sinistres liés à des désordres affectant la solidité de l’ouvrage (ex. fissures structurelles) ou son habitabilité (ex. infiltrations majeures)
  
   

Les points essentiels de la DO

• L’assurance DO est une assurance de choses car elle garantit le bien construit et pas la responsabilité du constructeur,
• Elle doit être souscrite avant tout début de l’opération immobilière, par le maître d’ouvrage (la personne physique ou morale au profit de qui l’immeuble est construit),
• C’est une assurance obligatoire : la méconnaissance de cette règle par les professionnels de l’immobilier, peut être sanctionnée par des peines maximum de 75 000 € et /ou 6 mois de prison,
• Elle a pour objet de préfinancer le coût des réparations des dommages dont sont responsables les constructeurs (voir art. 1792 et suivants du Code Civil), l’assureur DO se charge ensuite de se retourner contre les entreprises responsables, évitant des démarches complexes et coûteuses pour la copropriété,
• Le point de départ de la garantie est le terme de la 1ère année suivant la réception des travaux (date certaine dans le PV de réception) prenant ainsi la suite de la garantie de parfait achèvement,
• La Loi SPINETTA encadre la responsabilité et l’assurance dans le domaine de la construction,
• Elle consiste essentiellement à instituer une présomption de responsabilité pesant sur tous les intervenants à l’opération de construire. Elle considère les dommages ou malfaçons résultant d’un acte de construire et impose la souscription de cette assurance obligatoire,
• Elle s’impose donc à tout constructeur (entrepreneur, architecte) pour souscrire une assurance décennale couvrant la garantie décennale qu’il doit à son client, le maître d’ouvrage, mais aussi à tout maître d’ouvrage pour la conclusion d’une assurance dommage ouvrage, 
• Cependant, la présomption de responsabilité ne pourra être engagée si le constructeur peut démontrer que les désordres relèvent d’un cas de force majeure, du fait de la victime ou du fait d’un tiers,
• Quant aux maîtres d’ouvrage, ce sont les constructeurs de maisons individuelles, les promoteurs ou les vendeurs, les particuliers maître d’ouvrage lorsqu’ils traitent directement avec le constructeur.

Quels risques couverts ?

• L’assurance DO permet donc en cas de sinistre de procéder aux remboursements ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale, sans attendre qu’intervienne une décision de justice,
• L’assureur se charge ensuite de faire un recours contre le ou les constructeurs responsables,
• Les vices ou malfaçons qui menacent la solidité de la construction et les désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage (exemple : affaissement d’un plancher, effondrement de la toiture, fissures importantes des murs…), mais aussi les dommages affectant certes la solidité des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage c’est-à-dire ceux dont la dépose, le démontage, ou le remplacement ne peuvent s’effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l’ouvrage qui lui sert (exemple : le chauffage collectif),
• Les défauts visibles et non réservés lors de la réception des travaux ne sont pas couverts,
• La DO n’a pas vocation à couvrir les dommages causés par un événement accidentel en cours de chantier,
• Elle ne couvre pas les chantiers inachevés en cas de défaillance de l’entreprise. Pour cela, il faut une garantie financière d’achèvement, selon le type de contrat (par exemple dans le cadre d’un CCMI)

Les suites à la déclaration

• L’assureur dispose d’un délai maximum de 60 jours, à partir de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier à l’assuré s’il accepte ou non la prise en charge du sinistre,
• S’il refuse, décision à prendre par le maître d’ouvrage : abandon de ses prétentions ou … assignation 

Quelle conclusion ? 

Ne pas souscrire une assurance dommage-ouvrage est une erreur pour le Syndic, pourquoi ?  

C’est une obligation légale pour le Syndic et pour le maître d’ouvrage, une protection financière pour le syndicat de copropriétaires et la sécurité d’un remboursement « rapide » en cas de sinistre,

La méconnaissance de cette règle par les professionnels de l’immobilier, peut être sanctionnée pour des peines maximum de 75 000 € et /ou 6 mois de prison.

Les conseils d’ACTIONS SYNDIC

- Travailler son argumentaire pour bien traiter les objections des copropriétaires,

- Vendre au CS lors des réunions préalables à l’AG devant voter un programme de travaux l’assurance DO,

- Glisser le vote de la DO dans la résolution globale des travaux, et surtout ne pas la sortir pour un vote à part,

- Savoir être très ferme lors du vote de cette résolution : si les copropriétaires n’entendent pas voter la souscription d’une assurance DO, le Syndic doit être également très clair. En cas de refus, il ne passera pas la commande des travaux concernés.  

Et tant pis si les copropriétaires râlent, ce ne sera qu’une fois… de plus !    

Oui, même en copropriété avec la police DO, pas de bras = pas de chocolat !