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Source : Article d’Alexandre BERTEAUX du 20 Juillet 2025 pour LE Figaro Immobilier

« Les exercices d’un pianiste et chanteur lyrique constituent un trouble anormal dès lors qu’ils provoquent des bruits d’une intensité sonore excessive. 

De nombreuses décisions de justice sont rendues concernant les troubles de voisinage. Voici un florilège de ces décisions sur des thématiques précises comme les instruments de musique, les odeurs, les fumées, les animaux, les bars...

L’anormalité d’un trouble s’apprécie au cas par cas. L’importance et la récurrence de la nuisance sont prises en considération, mais la destination de l’immeuble, son standing, son environnement immédiat jouent aussi un rôle.

Les revêtements de sol

Chaque copropriétaire peut remplacer les revêtements de sol de son lot, sous réserve de ne pas porter atteinte aux parties communes ni de dégrader l’acoustique de l’immeuble. Remplacer une moquette par du carrelage (CA de Paris du 5.5.98, no 96/80223) ou par du parquet (CA de Paris du 17.6.98, no 97/09937) cause généralement un trouble de voisinage jugé anormal pour l’occupant de l’appartement du dessous. La pose d’un nouveau revêtement de sol par-dessus l’ancien, sans prendre de disposition afin de conserver une isolation phonique normale, peut également être sanctionnée (CA de Lyon du 23.5.06, n° 04/05035). Notez aussi que le règlement de copropriété peut interdire toute modification (cass. civ. 3e du 17.12.96, no 95-10.699). Aucun copropriétaire n’a alors le droit de remplacer les revêtements de sol, même s’il respecte la réglementation phonique en la matière (cass. civ. 3e du 15.1.03, n° 01-14.472). 

Les instruments de musique

C’est un peu cliché, mais le bruit provoqué par des exercices fréquents de batterie peut constituer un inconvénient anormal pour le voisinage, surtout lorsqu’ils sont pratiqués toutes fenêtres ouvertes (CA de Reims du 17.12.86, no 766/85). De même, les exercices d’un pianiste et chanteur lyrique constituent un trouble anormal dès lors qu’ils provoquent des bruits d’une intensité sonore excessive (CA de Paris du 13.7.88, n° 2506/88). Le caractère professionnel de la pratique ne justifie en aucun cas le trouble (cass. civ. 3e du 23.5.12, n° 10-19.760). En revanche, il a été jugé que les leçons de piano et les concerts donnés par un copropriétaire ne créent pas de trouble de voisinage si le niveau sonore est similaire à celui engendré par l’écoute d’un disque ou d’un concert radiotélévisé (CA de Bordeaux du 6.6.91, no 1777/89). 

Les odeurs et les fumées

Les odeurs d’une boulangerie-pâtisserie, pourtant considérées généralement comme agréables, peuvent devenir insupportables, surtout lorsqu’elles sont provoquées par un manque de ventilation du local (CA de Paris du 3.2.98, no 95/00967). Les fumées causées par le dysfonctionnement du conduit de cheminée d’une pizzeria (CA d’Aix-en-Provence du 3.2.98, no 94/22685) ou les odeurs dégagées par une cabine de peinture installée par un garagiste (CA de Versailles du 1.7.88, no 8824/86), constituent aussi des troubles anormaux. En revanche, la mise en place d’une rôtisserie à volailles sur le trottoir devant une charcuterie fait partie des usages en milieu urbain. Elle ne cause pas de trouble anormal lorsque l’appareil est bien entretenu (CA de Versailles du 22.10.86, no 6349/85). 

Les animaux

Les exemples concernant nos amis les bêtes sont nombreux, notamment lorsqu’ils sont en surnombre. Constitue un trouble anormal de voisinage, la forte odeur d’excréments et d’urine de chats – une quinzaine (CA de Paris du 27.9.98, no 1996/08337) – ou de chiens – 5 dogues allemands et un caniche (CA de Lyon du 28.6.05, no 04/02109) – provenant d’un appartement. De même, les nuisances et les aboiements causés, de jour comme de nuit, par la présence de 21 chiens et chats ont justifié la résiliation du bail de leur maître (CA de Chambéry du 28.11.06, no 05/02865). Par ailleurs, la nécessité d’avoir des chiens de garde ne justifie pas les aboiements incessants et l’attitude menaçante de deux molosses (CA d’Aix-en-Provence du 4.2.88, no 84/7334). 

Les bars et restaurants

Ils cristallisent souvent les tensions, notamment lorsqu’ils sont ouverts la nuit. Mais les troubles constatés de jour sont également répréhensibles. L’exploitant d’un fonds de commerce de vente et livraison de plats à domicile a ainsi été jugé responsable des troubles de voisinage causés, de la mi-journée à des heures avancées de la nuit, par les allées et venues des mobylettes de livraison et le comportement des livreurs qui stationnaient devant le restaurant et les immeubles voisins (CA de Paris du 24.6.98, n° 96/07222). En revanche, le propriétaire d’un bar n’a pas été reconnu responsable des débordements de ses clients se produisant à l’extérieur de son établissement (CA de Bordeaux du 10.10.91, no 2711/89). Les juges ont estimé que les conditions d’aménagement et l’isolation phonique de ce bar de nuit étaient suffisantes pour préserver la tranquillité des occupants des immeubles voisins.

La transparence est de mise lors d’une vente

En cas de vente, dissimuler un trouble de voisinage peut coûter cher. En effet, cacher volontairement à l’acheteur « une information dont il sait le caractère déterminant » constitue un dol de la part du vendeur, susceptible d’entraîner l’annulation de la vente et/ou le versement de dommages-intérêts (art. 1137 du Code Civil). Le dol peut résulter de manœuvres, comme dans une affaire où le vendeur demandait au gérant du bar situé sous l’appartement mis en vente de ne pas faire de bruit lors des visites (cass. civ. 3e du 7.4.15, no 14-13738). Mais toute omission intentionnelle d’informer l’acheteur peut constituer une « réticence dolosive ». Il en est ainsi en cas de dissimulation de troubles graves et répétés (bruits, cris, détritus…) émanant d’un autre occupant de l’immeuble (CA de Metz du 21.1.16, no 14/01500).

Les activités professionnelles

Une activité, même autorisée et conforme à la destination de l’immeuble, ne doit pas être source de nuisances pour le voisinage. Un atelier de construction mécanique qui génère des bruits dépassant largement le taux d’émergence réglementaire, très désagréables, doit prendre les mesures nécessaires pour faire cesser ce trouble (CA de Paris du 15.11.06, no 05/14734). Il en est de même pour la gêne acoustique causée par l’exploitant d’un commerce de vente de pianos dont le local est dépourvu de toute isolation phonique (CA de Montpellier du 26.3.97, n° 95/03623). Les trépidations et les bruits de machines à coudre d’un atelier de confection peuvent aussi entraîner des troubles excessifs (CA de Paris du 11.2.87, no 85/14801). Mais ce n’est pas toujours l’activité en elle-même qui est responsable de la nuisance. Le fonctionnement d’une pompe à chaleur installée dans le sous-sol d’un hôtel (CA de Paris du 3.5.07, no 05/22985) ou le système de climatisation d’une épicerie (CA de Nancy du16.11.06, no 05/01668) peuvent aussi être à l’origine du trouble anormal ».

Quelques préconisations d’ACTIONS SYNDIC pour traiter ces cas de troubles de voisinage : 

• Associer le Conseil Syndical à toute réclamation,
• Faire des courriers écrits (simples/ RAR) pour tracer vos diligences,
• Se rendre sur place pour les cas de changement de revêtement de sol et ne pas hésiter à se faire accompagner par un architecte. Faire dresser un constat d’huissier puis lancer un référé devant le Tribunal Judiciaire si refus de dialogue ou blocage du copropriétaire concerné,
• Pour les troubles émanant de l’exploitation d’un local commercial ou professionnel, solliciter le concours de la Mairie,
• Rendre des comptes (pédagogie et affichage de son professionnalisme) lors de l’AG à venir pour les cas les plus sérieux de troubles de voisinage,
• Rédiger un règlement intérieur reprenant les droits et surtout les obligations de tout résident contenus dans le règlement de copropriété,
• Afficher dans les parties communes des petites notes aux résidents associant rappel du bien vivre et humour, 
• Enfin, facturer à la vacation le temps passé pour le suivi des cas les plus sensibles de troubles de voisinage.