DECOUVREZ :

Source : Article de Marianne BERTRAND Journaliste pour Le Figaro IMMOBILIER publié du    14 septembre 2025

Dans son article, écrit en collaboration avec l’ARC, elle liste de manière exhaustive tous les dispositifs devant être mis en place et entretenus par le Syndic pour la sécurité de ses clients copropriétaires et résidents d’une manière générale. 

1) Plan d’évacuation et consignes de sécurité

Présent dans tous les immeubles, il doit comporter :

Un plan du rez-de-chaussée et du sous-sol affiché dans le hall de l’immeuble et du parking (à proximité des accès à l’escalier et à l’ascenseur).

. Ce document permet aux pompiers de connaître rapidement l’emplacement de la chaufferie, des robinets de gaz, des réseaux d’eau et de savoir comment accéder aux appartements,

. La présence de chaque nouvelle borne et prise de recharge électrique dans les parkings doit être indiquée, à matérialiser par une gommette tant que tout le parking n’est pas équipé, pour éviter d’avoir à refaire le plan à chaque fois. 

2) Extincteurs

Ils doivent être installés dans :

1. les parkings, à raison d’un extincteur portatif pour 15 véhicules,

2. les chaufferies, en nombre variable selon le combustible (gaz, fioul…) et la quantité de brûleurs,

3. les machineries d’ascenseur : selon le contrat du prestataire chargé de l’entretien.

. Le choix du type d’extincteur dépend du local (à eau pulvérisée avec additif pour un parking, à poudre polyvalente pour une chaufferie, etc.),

. La maintenance des extincteurs doit être effectuée une fois par an (art. 101 de l’arrêté du 31.1.86),

. Les copropriétaires occupants (au minimum, les conseillers syndicaux), ainsi que les gardiens, peuvent avoir intérêt à se former à la manipulation des extincteurs.

Attention important 

Les dispositifs 2 à 6 concernent uniquement les immeubles dont le permis de construire a été déposé à compter du 6 mars 1986.

3) Blocs autonomes de secours

Pour les immeubles concernés, ils doivent être présents dans :

1. les cages d’escalier aveugles des immeubles de plus de 3 étages,

2. les parkings enterrés ou aveugles, le long des allées de circulation et au niveau des issues.

. Les blocs, possèdent leur propre source d’alimentation et fonctionnent avec une batterie individuelle interne,

. La maintenance des appareils doit être faite une fois par an (art. 101 de l’arrêté du 31.1.86). Les contrats des prestataires prévoient 2 à 4 passages par an.

4) Dispositif de désenfumage

Pour les immeubles concernés, il doit être installé dans :

Les cages d’escalier aveugles des immeubles de plus de 3 étages (et parfois dans les couloirs des parties communes) : leur nombre et emplacement dépendent du nombre d’étages et de la distance des appartements par rapport aux escaliers.

Il s’agit d’un système d’ouverture d’une trappe ou d’un lanterneau, avec un mécanisme de commande au rez-de-chaussée et un treuil mécanique au dernier étage. Son déclenchement (cartouche de CO2, commande électrique, détecteur autonome) est réservé aux services de secours.

5) Colonne sèche

Pour les immeubles concernés, elle doit être présente dans :

. Les bâtiments de plus de 3 étages ou équipés de sous-sols,

. Il s’agit d’une conduite verticale vide munie de prises à chaque étage, qui est alimentée en eau sous pression par les pompiers depuis une borne extérieure,

. L’entretien des colonnes sèches est annuel (vérification de l’étanchéité du réseau par air ou par eau) et quinquennal (vérification de la vacuité du réseau).

Des obligations renforcées pour les IGH et les ERP :

. Pour les immeubles de grande hauteur (IGH), soit plus de 50 mètres

Ils doivent, en particulier, comporter des détecteurs de fumée dans les locaux techniques, des extincteurs à chaque étage, des colonnes humides chargées en continu d’eau sous pression, des rideaux coupe-feu pour les ascenseurs, des cages d’escalier ignifugées, des éclairages fonctionnant avec des groupes électrogènes dans les escaliers de secours.

Ils sont soumis à des vérifications réglementaires spécifiques et à des mises à niveau avec l’intervention d’un mandataire de sécurité (le Syndic le plus souvent) et d’un commissaire de sécurité (nommé par le maire ou le préfet).

. Pour les établissements recevant du public (ERP)

Les obligations varient selon la nature du local présent dans la copropriété (restaurant, commerce, cabinet médical…). Se rapprocher d’un bureau d’études en sécurité incendie pour connaître la réglementation applicable.

6) Portes coupe-feu

Pour les immeubles concernés, elles doivent être installées dans : 

1. les chaufferies d’immeubles,

2. les parkings en sous-sol,

3. les locaux poubelles ouvrant sur l’intérieur du bâtiment,

4. entre les caves et les cages d’escalier.

. Une plaque signalétique (homologuée AFNOR) doit être apposée sur chaque porte pour indiquer le degré de résistance au feu, selon les risques (15 ou 30 min., 1 heure),

. Les portes coupe-feu doivent être maintenues fermées au moyen d’un déclencheur manuel ou automatique,

. Elles doivent être vérifiées au moins une fois par an (nettoyage des rails, durée de fermeture, étanchéité…).

7) Encloisonnement de l’escalier

Pour les immeubles concernés, ce dispositif est présent dans : 

Les cages d’escalier aveugles des immeubles de plus de 3 étages, en cas de communication entre le sous-sol et le reste du bâtiment.

Ce dispositif consiste en la mise en place d’une porte palière à chaque niveau et à l’emploi de parois coupe-feu pour isoler l’escalier des autres volumes.

8) Bac à sable

Pour tous les immeubles dotés d’un parking en sous-sol : 

Un bac de 100 litres de sable doit être présent à chaque niveau accompagné d’un seau (à fond bombé) et d’une pelle.

9) Registre de sécurité

Pour tous les immeubles :

Ce document obligatoire est rempli au fur et à mesure par les prestataires effectuant la maintenance ou un contrôle réglementaire. Le Syndic s’y réfère lors des visites dans l’immeuble.

Le gardien de l’immeuble est dépositaire du registre de sécurité. Faute de gardien, une petite armoire spécifique est prévue dans l’immeuble à laquelle chaque entreprise a accès au moyen d’une pince.

Retour sur la présence obligatoire d’au moins un détecteur de fumée dans chaque logement

À l’intérieur des logements, la pose d’au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) est obligatoire depuis le 8 mars 2015. Pour les biens locatifs, le bailleur est responsable et doit vérifier son bon fonctionnement à l’entrée dans les lieux.

Il faut le positionner en hauteur, de préférence à proximité d’une chambre. 

Pour mémoire, 70 % des incendies mortels surviennent durant la nuit. Cet équipement, qui permet d’alerter les occupants, a donc toute son utilité. 

Sa durée de vie étant de 10 ans, il vous incombe de vérifier sa validité. Si vous vous êtes équipé depuis la mise en place de l’obligation, c’est le moment d’en changer. 

Son coût moyen varie de 20 à 30 €. Il est conseillé d’opter pour un modèle normalisé (EN 14 604 et NF 292), même si ce n’est plus obligatoire depuis le 13 juin 2025, dans l’attente d’un nouvel arrêté normatif. 

La loi ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de l’installation d’un appareil et les compagnies d’assurances indemnisent quand même le sinistre incendie. Mais un bailleur pourrait se retrouver condamné pénalement pour violation de son obligation de sécurité en cas d’incendie infligeant des blessures à son locataire, voire causant son décès. 

Préconisations d’ACTIONS SYNDIC :

- Le dirigeant doit rappeler ces règles à l’arrivée de tout collaborateur gestionnaire de copropriété,

- Tous les équipements listés dans cet article doivent faire l’objet d’un contrat d’entretien annuel, tout refus de la copropriété pour ce contrat d’entretien est impossible, sinon démission du Syndic,

- Les visites d’immeubles régulières et contractuelles permettent aux gestionnaires syndic de s’assurer de l’entretien des équipements de sécurité, 

- Il portera à l’occasion de celles-ci une attention particulière sur la position fermée des portes coupe-feu trop souvent maintenues ouvertes par les résidents,

- De trop nombreux gestionnaires syndic ne tiennent pas du tout de registre de sécurité par SDC géré ou ne procèdent pas à leur mise à jour annuelle,    

- Depuis le verdict du 7 Juillet 2025 sur l’effondrement des immeubles de la rue d’Aubagne à Marseille, on ne badine plus sur la sécurité des personnes et des biens des copropriétés gérées.