L’hypothèque pour garantir la créance du Syndicat de copropriété

DECOUVREZ :   

Le statut juridique de l’hypothèque :  

Il est posé par l’article 19 al.1 de la Loi du 10 Juillet 1965. On parle alors d’hypothèque légale du SDC. Elle va s’appliquer pour toutes les dettes devenues exigibles. Mais également dans le cas où un copropriétaire invoque le dispositif de l’article 33. Vous avez dit … 33 ?

Son champs d’application : 

Toutes les créances devenues exigibles mais de moins de 5 ans. Pour les créances de plus de 5 ans, plus d’inscription d’hypothèque possible ni d’inscription complémentaire. C’est trop tard.

Donc pour un gros dossier impayé ancien sur lequel aucune procédure n’a été entreprise, plus grande chose à faire et là, ça sent l’engagement de la RC du cabinet qui a laissé filer le temps sans agir.

Sa portée : 

L’article 19-2 apporte une précision importante : au-delà d’un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues (en application Loi du 22 Août 2021) ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Son rang : 

Depuis l’ordonnance du 15 Septembre2021, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une hypothèque légale spéciale. 

L’efficacité de l’hypothèque légale spéciale dépend de l’ancienneté des créances en cause. Conformément à l’article 2418, alinéa 2 du Code Civil, l’hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires est automatiquement opposable sans inscription pour les créances afférentes à l’année en cours (N) et aux deux années précédentes (N-1 et N-2). Pour ces créances récentes, le syndicat est considéré comme super privilégié : il prime tous les autres créanciers.

En revanche, pour les créances plus anciennes (N-3, N-4), la situation est différente. Le syndicat ne bénéficie d’aucune priorité automatique. Pour que ces créances soient garanties, il doit impérativement procéder à une inscription hypothécaire formelle auprès du service de la publicité foncière, conformément aux articles 2425 et suivants du Code Civil.

D’où l’indispensable vigilance du Syndic et de son gestionnaire dans le suivi régulier des dossiers contentieux de charges impayées. 

Sa mise en œuvre :     

L’article 19 al.1 répond de manière claire : l’hypothèque peut être inscrite après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible sur toute créance exigible depuis moins de 5 ans. 

L’article 19 al.2 est encore plus direct : le Syndic a qualité, sans autorisation de l’AG, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du SDC. Rajoutons ici sans accord préalable du Conseil Syndical également, et ça ce n’est pas négociable ! Trop souvent je lis des convocations contenant une autorisation à donner au Syndic et entend des propos de ce genre tenus par les gestionnaires.   

Un arrêt de la Cour de Cassation 2ème chambre civile du 12 Février 2026 (n°24-16.429) vient le rappeler : il résulte de l’article 55 du décret du 17 Mars 1967, que le Syndic ne peut agit en justice au nom du SDC sans y avoir été autorisé par une décision d’AG. Toutefois, elle relève qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions recouvrement de créances.      

Pour quel montant inscrire une hypothèque :

C’est une question toujours difficile à répondre car tout dépend de la taille de la copropriété, du montant des appels de fonds, de l’ancienneté de la dette, du silence assourdissant du débiteur, des informations obtenues par le CS sur la possible défaillance (durable ou définitive) du débiteur. Il faut considérer qu’au-delà de 2 000 à 2 500€, une hypothèque doit être inscrite. 

Faut-il réactualiser l’hypothèque au profit du SDC ?

Oui bien sûr. Surtout si l’hypothèque initiale paraît ancienne et si des appels de travaux ont été lancés depuis celle-ci. 

Qui pour inscrire l’hypothèque :

Notaires, huissiers, avocats : choisir le plus réactif. Sous un mois, le nécessaire aura dû être fait !

Mais attention, il conviendra de demander à l’homme de droit mandaté par vous de vous adresser un état d’inscription hypothécaire attestant que le nécessaire a bien été fait par lui. 

Une redoutable FBI :

La fausse bonne idée la plus couramment entendue : de toutes façons, lors de la vente amiable du bien à l’initiative du copropriétaire, le Syndic récupère tout le passif figurant dans son état daté ! Faux. Des notaires en France oublient de solliciter le Syndic pour obtenir un état daté malgré l’article 20 (bien du vécu sur mes 40 ans de métier de Syndic). De plus, avec un état daté, sans hypothèque actualisée privilégiant la créance du SDC, le Syndic n’est pas certain de récupérer l’intégralité des sommes dues par rapport au privilège supérieur de l’Etat et du prêteur de deniers.  

Conseils ACTIONS SYNDIC :

. Dans tous les cas hypothèque légale spéciale ou pas, on inscrit une hypothèque d’accord, conseil d’un ami avocat ! 

. En cas de changement de Syndic, penser à récupérer tous les dossiers impayés avec tous les actes de procédures, originaux, mais aussi tous les appels de fonds impayés,

. Toujours en cas de changement de Syndic, faire le point avec grande attention de l’état de tous les dossiers impayés afin de savoir où l’on en est et aviser le Conseil Syndic du résultat de cet examen méticuleux,

. En cas de changement de logiciel, penser également à récupérer tous les appels de fonds impayés,

. Adresser une lettre simple au copropriétaire pour l’informer a posteriori de la prise d’hypothèque,

. Travailler sur les dossiers impayés en permanence et pas une fois de temps en temps notamment après tout lancement d’appels de charges provisionnels ou travaux,

. Suivre les gros impayés avant de faire voter en AG de gros travaux coûteux, 

. Faire le point chaque année lors de l’AG ordinaire sur tous les impayés importants,

. Venir en AG avec un point précis sur chaque gros dossier charges impayées,

. Au fait, la facturation des honoraires annexes est-elle faite régulièrement ?

. Une fois le paiement de l’arriéré de charges impayées réglées par le débiteur (si si ça arrive) ne jamais se précipiter pour demander la mainlevée de l’hypothèque initialement inscrite, 

. Très souvent à chaque mission en agence, je pose avec malice la même question : « avez-vous des dossiers impayés ? Des gros ? Les réponses sont alors souvent plus ou moins évasives, cachant un non suivi régulier des impayés. Eh oui, on n’apprend pas à un vieux singe à faire la grimace.

ACTIONS SYNDIC vous propose un audit sur le suivi de vos dossiers de charges impayées accompagné d’une formation ad’hoc.