DECOUVREZ 

Source : Article d’Aliénor LEFEVRE Journaliste web pour le Figaro Immobilier publié le 12 Juillet 2025

« En 2022, la locataire de l'appartement d'Eva (son prénom a été modifié), situé à Nice, l'alerte sur des infiltrations persistantes. L'aggravation rapide du problème contraint la propriétaire de ce bien en rez-de-chaussée à faire une déclaration à son assurance dès le mois de décembre. L'expertise est sans appel : les dégâts sont la conséquence directe des activités du voisin du dessus. Il s'agit d'une société de… traitement des poissons, dont une partie de l'activité consiste à nettoyer, à même le sol, la marchandise avec des jets d'eau. 

"Une telle pratique ne constituait pas un usage normal du sol, mais bien un usage extrême. Cette situation est d'autant plus atypique que les locaux commerciaux sont souvent situés en rez-de-chaussée et non au premier étage", analyse Shainez DELAMARE, juriste au pôle judiciaire chez Groupama Protection Juridique et en charge de ce dossier.

"Les infiltrations ne sont pas apparues du jour au lendemain, c'est le résultat de l'utilisation des jets d'eau pour nettoyer la pièce. L'expertise démontre que l'eau a abîmé les joints du carrelage dans un premier temps et que l'eau a fini par s'infiltrer avec le temps." Eva envoie alors deux mises en demeure pour demander à l'entreprise de cesser cette pratique. En vain. 

Malgré ses demandes, la société poursuit son activité, entraînant une dégradation rapide des lieux. La situation est devenue telle que sa locataire a donné son préavis en juin 2023, près d'un an avant la fin de son bail. "Le bien était inhabitable car le taux d'humidité était devenu trop fort. Un an après le sinistre, les dégâts étaient chiffrés autour de 15 000 euros." Une troisième mise en demeure est alors envoyée. "A ce moment, l'entreprise s'engage à faire les travaux nécessaires à la reprise des dégâts et à cesser l'utilisation excessive d'eau car sa responsabilité était engagée dans l'expertise contradictoire", explique la juriste.

Mais le soulagement d'Eva ne fut que de courte durée. En avril 2024, le plafond de son appartement s'effondre. "Son bien avait atteint un niveau d'humidité de 100%. Il y a un gros morceau de plafond en moins, au point qu'il est possible de voir les locaux du dessus ", décrit Shainez DELAMARE. 

En avril 2025, la société est condamnée, via une ordonnance en référée, à verser à Eva la somme provisionnelle de 13 500 euros, soit moins que le chiffrage de l'expert intervenu avant l'effondrement du plafond. Eva déplore également une perte de gain : sa locataire n'a pas terminé son bail et elle n'a pas pu relouer le bien par la suite.  "La perte de loyers a été chiffrée à 12 000 euros par l'expert, mais le juge n'a pas donné droit à la demande d'Eva faute de preuves. La propriétaire devra apporter la preuve des loyers perçus et chiffrer la perte de chance de relouer de nouveau puisque les désordres persistent."

Le référé étant une décision provisoire qui ne clôt pas le litige, Eva a décidé d'assigner la société au fond, dans l'espoir d'obtenir réparation complète, soit une indemnisation correspondant à la perte de loyer et aux travaux complets, chiffrés autour de 20 000 euros. "L'assurée demande donc en totalité environ 30 000 euros." Cette procédure peut prendre plus d'un an. La propriétaire n'est donc pas encore prête à relouer son bien. "Si la société avait pris des mesures dès les premiers signalements, les dégâts n'auraient sûrement pas été aussi importants", déplore la juriste ».

Rappel de principe : qui doit payer en cas d’affaissement du plancher ?

Le syndicat est responsable des désordres affectant les parties communes, et son assureur aussi. En effet, les désordres touchant les parties communes engagent le syndicat, même lorsqu’un comportement fautif individuel semble déterminant dans la survenance du dommage infligé. 

A noter, un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 mars 2025, n° 22-01477. Les juges ont rappelé que, sauf clause contraire du règlement, le plancher est une partie commune placée sous la responsabilité de la copropriété. À ce titre, son assureur doit indemniser le copropriétaire victime de l’affaissement. 

Bon à savoir : la responsabilité du syndicat ne nécessite pas de faute (art. 14 de la loi de 1965). Dès lors que l’origine du dommage causé à un copropriétaire se situe dans les parties communes, la collectivité doit donc l’indemniser.