Assainir les caves en copropriété

DECOUVREZ :

Vous trouverez ci-après plusieurs actions à mener pour assainir les sous-sols de copropriété afin de lutter efficacement contre les remontées d’humidité dans l’immeuble.  

Nettoyer et débarrasser couloirs et caves communes et privatives

Traiter l’humidité dans les sous-sols, c’est pour le gestionnaire Syndic se rendre compte de leur état. Il doit donc veiller à ne pas oublier d’en faire la visite lors de ses venues régulières dans l’immeuble avec ou sans la présence d’un ou des membres du CS.

Dès lors que l’éclairage est opérant, il sera à même de lister les travaux d’entretien à lancer. 

Tout commence par un débarras complet des couloirs, des caves communes et privatives. Attention aux caves privatives laissées ouvertes ! C’est également un bon moyen de lutter contre la présence de rongeurs et le développement des insectes xylophages dans les objets bois abandonnées ça et là. 

Vérifier tous les réseaux évacuation et alimentation

Une fois les sous-sols totalement nettoyés, il y a lieu de faire vérifier tous les réseaux d’évacuation et d’alimentation d’eau froide. Cet examen permettra de s’assurer de l’absence de fuites au niveau des canalisations elles-mêmes, des tampons de visites, des emboitements, des raccordements, des fosses de relevage, des alimentations sur la nourrice… .   

Dans son article du 12 Décembre 2025, Marianne BERTRAND journaliste pour le Figaro Immobilier détaille 5 actions à mettre en œuvre pour remédier à l’humidité s’installant au fil du temps dans les sous-sol des immeubles anciens. Voici un large extrait de cet article : 

Des caves saines valorisent un immeuble. Mais l’action de l’humidité dans les bâtiments anciens affecte souvent murs et planchers. Voici 5 actions à mettre en œuvre pour y remédier.

Les caves des bâtiments anciens se dégradent vite, essentiellement du fait de l’humidité en sous-sol. Plusieurs volets de travaux peuvent s’imposer pour les remettre en état. Il en va parfois de la solidité du bâti tout entier et, le plus souvent, des caves saines valorisent l’immeuble.

1) Ventiler

Amélioration de la ventilation naturelle : Ce doit être la priorité pour recréer une circulation de l’air. Les solutions : intervenir en particulier sur les soupiraux existants (débouchage et dépoussiérage) et les portes, voire créer un tabernacle (petit puits maçonné en bas d’un mur extérieur).

Ventilation mécanique contrôlée (VMC) : À envisager si la circulation de l’air demeure insuffisante. Un système efficace qui fonctionne avec des bouches d’extraction (placées à l’intérieur des caves pour permettre à l’air humide de pénétrer dans les gaines), des gaines (pour acheminer l’air extrait vers l’extérieur) et un extracteur d’air (placé au niveau d’un soupirail). Inconvénients : le bruit (modéré) pour les appartements du rez-de-chaussée, ainsi que le coût de la consommation électrique et de la maintenance, à la charge du syndicat.

2) Restaurer le sol

Pose de gravillons lavés : C’est la solution à privilégier pour les espaces de circulation communs de la cave, qui doivent demeurer en terre battue pour laisser respirer le sol. Décompactage : Si la terre battue s’est tassée avec le temps, formant une sorte de croûte, il faut la décompacter au préalable (gratter une couche d’environ 10 cm).

3) Intervenir sur le plancher haut (plafond)

Plusieurs niveaux d’intervention sont possibles, selon l’état des plafonds.

Passivation après brossage : C’est le traitement de base lorsque les fers composant les poutrelles (configuration la plus fréquente dans les immeubles anciens) sont corrodés, mais qu’aucune dégradation n’est constatée au niveau de la structure. Un traitement avec application d’un produit antirouille suffit. Il est recommandé de renouveler l’opération tous les 10 ans. À savoir : ce travail, ne portant pas sur la structure, peut être accompli par une entreprise générale de maçonnerie.

Renforcement de structure : Il faut parfois remplacer une ou plusieurs poutrelles métalliques qui, sous l’effet de l’humidité, ne jouent plus leur rôle en tant qu’élément structurel. Ces désordres se concentrent souvent au niveau de leur partie encastrée, formant la jonction avec le mur, mais ils peuvent aussi se situer au niveau de la poutrelle, et la déformer. Dans les deux cas, il s’agit d’installer une nouvelle poutrelle métallique sur toute la longueur en trouvant d’autres points d’ancrage, ce qui est techniquement possible sans déstabiliser la structure de l’ensemble. Une solution consiste à opérer un transfert de charges de l’ancienne poutrelle sur la nouvelle en évitant toute intervention sur la poutrelle endommagée

Doublage du plancher : Lorsque les poutrelles sont très dégradées (aspect feuilleté), une rénovation de grande ampleur s’impose, idéalement en intervenant au niveau de l’appartement du rez-de-chaussée. Si c’est impossible, l’alternative consiste à mettre en place un plancher neuf par le dessous (sous-plancher dit à l’italienne). Un bureau d’études calcule alors la dimension des fers, qui doivent être conformes aux prescriptions techniques. Inconvénient majeur : la perte de hauteur sous plafond qui en découle, de près de 20 cm, ce qui est notable pour une cave.

4) Traiter les murs (si besoins)

Réparation : Les fissures et les trous des murs périphériques (hors cloisons intérieures) doivent être bouchés avec un mortier, mais ces murs doivent être laissés bruts, ou revêtus d’un enduit adapté, pour pouvoir respirer.

Injection de résine : Ce produit hydrophobe (repoussant l’eau), destiné à bloquer l’humidité et à empêcher les remontées capillaires (migrations d’eau depuis le sous-sol) s’introduit au cœur de la maçonnerie (sous forme liquide ou gélifiée) afin de créer un effet barrière.

Installation de boîtiers : Il s’agit de dispositifs émergents, par rapport à la solution traditionnelle de la résine, destinés à modifier les conditions favorisant l’humidité. Cette solution a l’avantage d’être moins lourde en matière de travaux, mais son efficacité varie selon les situations. 

5) Remplacer les cloisons

Il est conseillé de profiter du chantier pour déposer l’ensemble des cloisons intérieures existantes en bois, souvent non traitées contre les insectes xylophages. Et de les remplacer par de nouvelles cloisons en briques. Des barbacanes doivent y être intégrées (zones ajourées) afin d’assurer la circulation de l’air. Notez que les portes devront aussi comporter des grilles d’aération en parties haute et basse.