Nous avons déjà évoqué ensemble sur notre site ACTIONS SYNDIC, dans un article (intitulé « Démission du Syndic »), la rupture du contrat de syndic à l’initiative du professionnel. L’article 4 du contrat de syndic typeapplicable depuis le 1er Juillet 2015 a bordé sa démission.  

Dans quels cas le Syndic va être amené à démissionner ?

- Rupture de la confiance dans la relation de travail avec le Conseil Syndical/son Président,

- Copropriété devenant de plus en plus chronophage avec l’arrivée d’un ou plusieurs nouveaux copropriétaires,

- Clanisme au sein du Conseil Syndical rendant impossible la collaboration avec le Syndic,

- Refus de voter des travaux d’entretien urgents ou des travaux rendus obligatoires par la Loi,

- Assemblées générales devenant de plus en plus ingérables,

- Le Syndic face à des copropriétaires changeant de cabinet de gestion tous les 2 ans !

- Copropriété n’étant plus ou ne devenant plus « rentable » compte tenu du temps passé par le gestionnaire au bord de l’usure …,

Mais l’article 3 du contrat de syndic type a prévu également la possibilité pour le Conseil Syndical d’initier la résiliation du contrat qui lie la copropriété avec son Syndic. Rappelons son dispositif :

« Le contrat de syndic peut être résilié, à l’initiative du conseil syndical, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette résiliation du contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic.

Le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées »… .

Pour le Syndic, cette procédure de résiliation va être soit une surprise, soit une évolution logique au vu de la dégradation des rapports avec la copropriété, soit salutaire pour le gestionnaire, ou les gestionnaires successifs, en charge du dossier.

Dans ce cas, à quel dédommagement peut prétendre le « Syndic résilié » ? 

La réponse à cette question se trouve dans une interview de Charles BOHBOT sur les Ondes de l’Immo du 30 Mars 2025.  En voici le texte… 

DECOUVREZ :

 Source : Extrait interview de Charles BOHBOT (Avocat Cabinet BJA Paris) sur Les Ondes de l’Immo du 30 Mars 2025, par Anne Sandrine DI GIROLAMO   

« Tel qu’il a été indiqué, il résulte de l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965, que le contrat de syndic peut être révoqué par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. L’article vise donc expressément l’inexécution contractuelle, d’une gravité suffisante.

La révocation du contrat de syndic est considérée comme abusive lorsqu’elle n’est pas justifiée par des motifs sérieux et légitimes. En effet, cette résiliation « aux risques et périls » du créancier ne peut se fonder sur une simple faute de gestion. Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la demande de révocation, il lui appartient de démontrer que sa décision de révocation anticipée est justifiée par une inexécution suffisamment grave.

D’une manière générale, la révocation du contrat de syndic par l’initiative du conseil syndical, sera justifiée en cas de faute grave de gestion du syndic, commise au détriment du syndicat des copropriétaires.

La révocation intempestive et sans cause légitime de son mandat est considérée comme abusive, ouvrant ainsi droit à des dommages et intérêts en faveur du syndic. (Paris, 4 juin 1971 : Gaz. Pal. 1971. 2. 648, note Morand). Même en cas de mise en concurrence du syndic, le syndicat est obligé de justifier d’un manquement du syndic à ses obligations afin de mettre un terme anticipé à son mandat. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 08/03/2018).

Afin de respecter les droits de la défense, le syndic révoqué, sans avoir eu la possibilité d’exposer sa situation aux copropriétaires subit un préjudice moral lui ouvrant droit à dommages et intérêts (Paris, 12 janvier 1990 : Administrer 1/1991. 65, obs. Guillot). S’agissant de l’indemnité que peut réclamer le syndic, il a été jugé dans un arrêt du 23 septembre 2020 que le non-respect de la durée du contrat ouvre droit à une indemnisation dont le montant est établi au prorata du délai de préavis non exécuté et sur la base de la moyenne de la totalité des honoraires réalisés par le praticien au sein de la clinique au cours des trois dernières années. (Cour de Cassation, Première chambre civile, 23 septembre 2020, 19-18.657) Ainsi, le syndic pourrait réclamer le montant de ses honoraires qui restaient jusqu’à la fin de son contrat et éventuellement des dommages et intérêts.

A l’inverse, le caractère suffisamment grave de l’inexécution justifiant la révocation du syndic et le versement d’une indemnité pour le syndicat des copropriétaires a été confirmé, dans un arrêt récent de la Cour d’appel de Versailles. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires faisait valoir un ensemble de fautes, d’erreurs et de manquements du syndic dans sa gestion de la copropriété, affectant notamment la tenue de la comptabilité (erreurs d’imputations de comptes). La révocation n’a pas été jugée abusive et la Cour d’appel a condamné le syndic au versement de la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (Cour d’appel de Versailles, ch. civ. 1 4 copropriété, 16 oct. 2024, n° 22/01202).

Enfin, il convient de souligner que le syndic n’a pas la possibilité de contester directement la délibération de l’assemblée générale ayant décidé de sa révocation, puisque les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 s’appliquent uniquement en faveur des copropriétaires ».