Voilà bien un sujet qu’on pensait définitivement réglé avec la mise en place du contrat de syndic type paru dans le décret du 26 Mars 2015, dans le prolongement de la Loi ALUR de 2014, applicable à partir du 1er Juillet 2015. 

Qu’entend-on par pertes indirectes sur les sinistres en copropriété ?

La garantie des pertes indirectes permet à la copropriété d’être indemnisée sur justificatifs des frais et pertes restant à sa charge de la copropriété, suite à un sinistre dégât des eaux, incendie, catastrophes naturelles, acte de vandalisme… 

C’est un pourcentage de l’estimation globale du sinistre payé par l’assureur de la copropriété.

L’indemnisation des pertes indirectes fait partie des options auxquelles le Syndic peut souscrire dans le cadre d’une annexe au contrat d’assurance de base, appelé intercalaire.

Il s’agit d’une « garantie fourre-tout » tel que perte de loyers, frais de relogement, de transport, frais d’hôtel, frais de déblais de démolition, honoraires pour vacations du Syndic….

Pendant des années, les assureurs réglaient aux Syndics ces pertes indirectes dès lors qu’ils justifiaient de frais engagés dans la gestion des sinistres, le travail fourni par les gestionnaires permettant d’en accélérer la conclusion.

Mais depuis la mise en place du contrat de syndic type de 2015, il a été clairement interdit l’encaissement par le Syndic des pertes indirectes versées par les assureurs, celles-ci devant revenir aux copropriétaires. 

Ainsi dans l’article 7-2-4 du contrat, il est stipulé … « Toute somme versée par l’assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d’un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article »… .

L’ARC a publié un article sur LINKEDIN le 11 Mars dans lequel il commente ce sujet. Nous le reprenons ci-après dans son intégralité.

DECOUVREZ :

Source : l’ARC publication du 11 Mars 2025 sur LINKEDIN

« En cas de déclaration de sinistre, demander impérativement au syndic l’état de l’ensemble des sommes remboursées

Voilà encore un article qui va nous attirer les foudres des syndics professionnels car nous allons dénoncer une pratique répandu qui nécessite une vigilance accrue du conseil syndical.
Il s’agit du prélèvement des pertes indirectes au profit du cabinet de syndic.

Voyons cela de plus près afin de mieux aiguiller le Conseil syndical dans son contrôle.
Lorsque que le syndic déclare un sinistre survenu au sein de la copropriété, la compagnie d’assurance procède à un règlement qui correspond d’une part au remboursement du sinistre mais également aux pertes indirectes déclarées. Ces dernières sont des frais liées à des dépenses de déplacement et autres débours.

La difficulté est que la somme globale remboursée est souvent réglée par chèque à l’ordre du syndic qui ensuite reverse sur le compte bancaire de la copropriété un montant sans pouvoir vérifier sa décomposition.
Ainsi, certains syndics conservent le remboursement de leurs honoraires ainsi également des pertes indirectes.

Voyons donc comment le conseil syndical doit procéder pour contrôler l’origine des sommes versées.

Il faut bien le comprendre, la gestion des sinistres est également une source parallèle de revenus pour les syndics. Et pour cause, bien souvent, ils prélèvent des honoraires complémentaires sachant qu’ils sont parfois et toujours pour les grands groupes, courtiers ou intermédiaires d’assurance.

Ainsi, la première action du conseil syndical est d’exiger du syndic, le bordereau des sommes remboursées émis par la compagnie d’assurance.

Si le syndic refuse à le remettre ou évoque des arguties, il faudra le faire en recommandé en lui rappelant que conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, au-delà d’un mois, des pénalités de 15 euros par jour de retard s’appliqueront.

La deuxième étape consiste à étudier chaque ligne de remboursement. Concernant les honoraires du syndic, il peut les conserver uniquement s’il n’a pas déjà facturé la copropriété.

A défaut, il devra les rembourser ne pouvant pas percevoir une double rémunération. Cela est clairement précisé au point 7.2.4 du contrat-type.

Par ailleurs, en matière de perte indirecte, le syndic n’a rien à percevoir puisqu’il a déjà prélevé ses honoraires.

Le remboursement des pertes indirectes doit dont être affecté au syndicat des copropriétaires.

Il faut bien comprendre que ce contrôle est indispensable car la prime d’assurance sera en partie calculée sur les sommes remboursées.

Ainsi, si le syndic peut être intéressé à « gonfler la note » pour percevoir une rémunération annexe, cela n’est pas dans l’intérêt de la copropriété ».

Les conseils d’ACTIONS SYNDIC :

- Au Syndic de facturer ses diligences dans la gestion des dossiers sinistres conformément à l’article 7-2-4 pour les déplacements sur les lieux, la prise de mesure conservatoire, l’assistance aux mesures d’expertise et le suivi du dossier sinistre auprès de l’assureur

- Reverser aux Copropriétés toutes les pertes indirectes reçues des assureurs

- Faire preuve de transparence en classant dans chaque dossier sinistre le bordereau de versement de l’assureur