La succession des AG ordinaires se déroulant souvent sur un rythme d’enfer une partie de l’année peut conduire le gestionnaire Syndic à agir pour éviter la convocation puis la tenue d’une AG supplémentaire (celle-là exceptionnelle) dans son agenda surbooké. 

Il va ainsi considérer qu’un dépassement de budget travaux, par rapport aux sommes votées en assemblée par les copropriétaires pourra « passer », charge à lui de régulariser ledit supplément lors de la prochaine réunion annuelle. Et surtout s’il bénéficie du feu vert du Conseil Syndical pour engager des montants supplémentaires.

Agir ainsi, c’est oublier la seule compétence de l’assemblée générale !

Mais c’est ouvrir la porte à 2 difficultés : la 1ère concerne la fragilité à venir de la trésorerie de la copropriété en payant des sommes non budgétées et non provisionnées, et la 2ème au conflit inévitable avec vendeur et acheteur en cas de transfert de propriété avant la prochaine AG devant approuver le complément de travaux. 

Enfin, c’est donner une image d’une gestion peu rigoureuse, même en justifiant de l’accord préalable du Conseil Syndical.

Le Syndic peut-il autoriser des travaux supplémentaires sans l’accord des copropriétaires ? La réponse est … NON.

Je vous invite à lire cet article pertinent de Marianne BERTRAND publié le 10 Mars dans Le Particulier : 

DECOUVREZ :

Source : Article de Marianne BERTRAND publié le 10 mars 2025

« Votre syndic s’est montré irresponsable. C’est l’assemblée générale (AG) qui vote les travaux, le syndic ne pouvant les faire réaliser de sa propre initiative, sauf urgence (art. 18-I de la loi n° 65-557 du 10.7.65).

Une fois que ces travaux ont été autorisés, le syndic, en charge de la mise en œuvre des décisions prises en AG, doit les faire exécuter dans le cadre de l’enveloppe budgétaire approuvée par le syndicat. Si des travaux supplémentaires s’avéraient nécessaires en cours de chantier sur la toiture de votre immeuble, ils auraient dû être validés au préalable lors d’une nouvelle AG réunie à l’initiative du syndic. 

En pratique, il arrive que des cabinets, préférant s’abstenir de cette formalité, régularisent ces dépassements a posteriori. Mais c’est risqué, à plus forte raison en présence d’un surcoût important, et surtout pour le syndic. Il peut en effet être considéré comme responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sur le fondement, quasi délictuel, du dommage qu’a causé à ce dernier la faute commise dans l’accomplissement de sa mission. 

C’est ce qu’a jugé la Cour de Cassation à propos de travaux sur un ascenseur dans une affaire déjà ancienne (cass. civ. 3e du 7.2.12, n° 11-11.051). La facture avait été dépassée de plus de 10 000 €. 

En l’espèce, c’est un copropriétaire isolé qui avait assigné le syndic en paiement de dommages et intérêts correspondant au coût supplémentaire de charges. Mais il ne pouvait y prétendre à titre individuel. Car le syndic est bien responsable, mais à l’égard de l’ensemble des copropriétaires ».